Будівельний скандал: як проблеми Укрбуду позначаться на ринку нерухомості Києва

Будівельна корпорація Укрбуд, один з найбільших забудовників Києва, на частку якої припадає 20% київських новобудов, призупинила роботи на 26 об'єктах і просить допомоги у конкурентів.

Корпорація контролює 20% київських новобудов, зазначає в інтерв'ю LIGA.net директор консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук. Під маркою Укрбуд будуються 26 житлових комплекси.

LIGA.net розбиралася, як скандал відіб'ється на столичному ринку нерухомості, хто з конкурентів може добудувати будинки для 13 тисяч інвесторів і як може змінитися вартість квадратних метрів.

Хто винен?

На поверхні - публічний конфлікт керівництва корпорації. Експрезидент Укрбуду Максим Микитась минулого тижня заявив, що гендиректор Олег Майборода і новий соінвестор компанії, ресторатор Дмитро Федотенков, вивели з Укрбуду якісь активи з прибутковістю понад 4 млрд гривень.

Майоброда, в свою чергу, запевняє, що це Микитась довів компанію до патового стану, "з самого початку, плутаючи оборотні кошти з прибутком".

Проблеми Укрбуду викликані не тільки можливими зловживаннями, але і негативною динамікою ринку, говорять опитані LIGA.net експерти. Укрбуд будував в основному за рахунок залучення коштів покупців, тому зростання цін на первинному ринку і зниження активності покупців, які спостерігаються з весни цього року, помітно вдарили по корпорації, каже експерт з питань нерухомості SV Development Сергій Костецький.

"Зміцнення гривні провокує зростання цін на нерухомість в доларовому еквіваленті, тому багато покупців притримують накопичення до "кращих часів". Накопичення населення знижуються, а фактори, які "підігрівали" ринок первинної нерухомості останні 3 роки вже сходять нанівець - нових хвиль внутрішньої міграції не передбачається", - додає Герасимчук.

Хто залишиться у виграші і що буде з цінами

Скандал навколо такого великого гравця, як Укрбуд підриває довіру інвесторів. За оцінками Костецького, кількість угод на первинному ринку цього місяця через негативні новини з Укрбуду і протести інвесторів, скоротилася на 30% в порівнянні з минулим місяцем.

"Після історій з "Еврикою" і "Патріотикою" пройшло не так багато часу. Ситуація з "будинками Войцеховського" ще не вирішена. Забудовники давно намагаються повернути довіру до первинного ринку, але після УкрБуду - шанси зводяться до нуля", - говорить віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.

Ситуація з Укрбудом може допомогти деяким девелоперам, чиї об'єкти вже готові до експлуатації, пояснює Герасимчук. Вони можуть отримати короткочасний приплив покупців за рахунок інвесторів, які в останній момент відмовилися від купівлі в Укрбуді.

Всі опитані експерти сумніваються, що будівельний конфлікт вплине на ціни. Вони можуть вирости найближчим часом на 1-2%, але через інші фактори, такі, як зміцнення гривні і зростання собівартості будівництва.
"Різких коливань через Укрбуд не повинно бути, - зазначає Топал. - Якщо і будуть, то ми відчуємо їх не раніше лютого або березня наступного року".

Прогнози на майбутнє

Один з найбільших забудовників Києва - Інтергал Буд вже заявив про готовність "оптом" забрати всі майданчики Укрбуду, але з однією умовою: держава повинна гарантувати видачу всієї дозвільної документації на ці самі майданчики.

На думку Романа Герасимчука, каменем спотикання для партнерства можуть бути проблеми з дозвільною документацією. Оскільки частина майданчиків Укрбуду, за його інформацією, має порушення діючих будівельних норм. "Легкого рішення, яке влаштовує всіх, тут просто немає", - говорить він.

Опитані LIGA.net експерти висувають різні варіанти того, як саме будуть добудовуватися 26 ЖК корпорацій.
Костецький припускає, що великі об'єкти можуть бути дофінансовані за рахунок коштів держбюджету, оскільки більшість забудовників не зацікавлені вкладати свої гроші в проєкти Укрбуду.

Топал допускає, що корпорація повторить долю ПриватБанку і перейде під управління держави. "Що саме відбувається в Укрбуді відомо обмеженому колу осіб. Забудовники навряд чи ризикнуть зайти в проєкти. Інтергал-Буд заявив про такий намір, але в цій заяві більше піару, ніж посилу до дій", - вважає Топал.

Герасимчук з City Development Solutions вважає інакше. На його думку, скандал навколо Укрбуду може змінити розклад сил на ринку. Забрати недобудовані об'єкти можуть як мінімум три типи девелоперів, каже Герасимчук.

Це найбільші київські девелопери, які таким чином збільшать свою частку на ринку; сильні регіональні девелопери, для яких це можливість зайти на київський ринок; або інвестори, які не представлені на ринку нерухомості, і бажаючі урізноманітнити своє портфоліо - за рахунок відносно ліквідних активів. В останньому випадку все залежить від умов, на яких можна буде увійти в таке партнерство.                                                          

Можлива ситуація, що об'єкти Укрбуду будуть доінвестовані за рахунок декількох інвесторів, говорить Герасимчук. В такому випадку, людям, які вже купили квартири, доведеться вибудовувати відносини з новими учасниками будівництва.

Опитані експерти сходяться на думці, що будь-який варіант вимагає готовності всіх учасників процесу, включаючи державу і власників квартир у недобудованих будинках, домовлятися і шукати оптимальні компроміси.