Експерти пояснили, як в Україні змінилися умови купівлі житла після карантину

Майже три місяці вітчизняний ринок нерухомості простояв на вимушеній паузі. Чого чекати покупцям квартир і будинків в найближчому майбутньому з'ясовувало ASPI news.

"Три місяці – не той термін для глобального катаклізму, аби вплинути на такий потужний ринок, – зазначає аналітик SV Development Сергій Костецький. – Рівня показників реалізації квартир, який був на початку року ні первинний, ні вторинний ринки нерухомості ще не досягли. Проте ринок потроху оговтується хоча б тому, що відчинилися агенції нерухомості. Отже, можна проводити перегляди та укладати угоди. Але якогось істотного сплеску на ринку ще немає".

Коли виростуть ціни на квартири

В будь-які кризові періоди експерти говорять про феномен т.зв. "відкладеного попиту". Зрозуміло, що в період нестабільності люди воліють не робити великих придбань. А коли ситуація заспокоюється, визначається вибух купівельної активності.

"В даній ситуації "відкладений попит" є достатньо умовним поняттям, – впевнений директор компанії City Development Solutions Роман Герасимчук. – Всіх покупців потрібно умовно поділити на дві категорії. Перші мають вільні кошти, які можна інвестувати у квартири. Другі знаходяться на межі змін умов проживання – покращення або ж роз’їзд. Такий от "відкладений попит" характерний скоріше для другої категорії клієнтів. Саме ці люди були основою активного попиту. Вони змінили модель поведінки – почали купляти більш готове житло, бо зекономити в кризу і вкластися в дешевшу квартиру ще на стадії фундаментних робіт, ризикуючи усіма коштами, стало зовсім страшно".

Експерт не певен, що трапиться з ринком нерухомості в найближчому майбутньому, зважаючи на величезний обсяг пропозиції в Києві. Так, за підсумками 2019-го, в столиці залишилося 100 тис не проданих квартир. За загального обсягу угод близько 30 тис на рік. Тобто навіть якщо більше нічого не будувати, ще три роки можна спокійно розпродавати наявний житловий фонд.

Хтось зараз вирішив пошукати гарні умови на ринку, але ніхто з продавців не буде сильно зменшувати ціни на квартири в новобудовах. Тому за підсумками березня-квітня на первинному ринку зовсім трошки просіла нижня межа вартості (буквально на 200 грн на одному квадратному метрі). Таким чином ціни особливо не зменшилися, так ще й кінець жорсткого карантину прийшовся на традиційно низький період попиту на ринку.

"Навіть якщо відкладений попит і існує, – підсумовує Герасимчук, – то його вихід в активну стадію можна очікувати не раніше вересня-жовтня, коли ринок росте традиційно. В загальному заліку карантин зіграв з нерухомістю в мінус. В середині березня, квітні і до певної міри в травні продажі впали у когось в двічі, а у когось і вдесятеро. Особливо це стосується первинного ринку. Восени ті девелопери, які мають запас міцності з вхідних заявок, будуть намагатися компенсувати ці втрати коштом збільшення націнки на 7-12%. Йдеться не про базову ціну, а про окремі високоліквідні квартири, котрі можна спробувати продати дорожче".

Після недавніх подій навколо Національного банку України фінансові експерти визначали небезпеку девальвації гривні і значного росту валютного курсу. Що теоретично може вплинути на цінову політику продавців квартир.

"За будь-яких умов, окрім якихось надприродних подій, суттєвої зміни цін на вторинне житло не буде,– переконаний Костецький. – Кілька років тому, коли чиновників змусили декларувати майно, на вторинному ринку з'явилося багато елітної нерухомості за мінімальною ціною. Але до сьогодні можновладці вже позбулися від всього, чого хотіли".

Аналітик зазначає, що через перманентну нестабільність в Україні курс долара почав впливати все менше й на первинний ринок. Раніше більшість забудовників користувалися імпортними будматеріалами. Але вже кілька років будівельники проводять політику жорсткого економрежиму. Тому набагато більше на вартість житла впливає ріст зарплат, збільшення цін на паливо тощо.

"Зменшувати ціни забудовники однозначно не будуть, бо в них і так зараз вкрай низька рентабельність (приблизно 20%). До кінця року я прогнозую збільшення цін на 10-15% як в первинному, так і у вторинному сегментах", – підсумовує Костецький

Карантин за містом

Під час карантинних обмежень цілком логічно виріс інтерес до заміської нерухомості – особливо до оренди будинків. Зрозуміло, що самоізолюватися приємніше не в міській квартирі, а в будинку з подвір'ям.

"Ринок заміської нерухомості Києва достатньо інертний – динаміка слабенька, попит незначний, до того ж існує велика кількість недобудованих об’єктів, – розповідає Роман Герасимчук. – Хтось каже, що в карантин попит виріс в майже вдвічі. Я довіряю цифрі 50%, хоча й вона відносна. За підсумками року можливо придбають на 30% більше заміських будинків ніж у 2019-му. Проте в ціновому сегменті вище 150 тис доларів за об’єкт – це рівнозначно максимум сотні будинків. Зовсім не значні обсяги. Для більш бюджетних – економ- та комфорт-класу динаміка не на багато краща".

Інша справа, зазначає експерт, ринок оренди будинків. Він в Україні дещо специфічний – більш-менш розвинений  в престижному сегменті. Але таких пропозицій не так вже й багато, особливо в цікавих місцях за адекватними цінами. Саме ці пропозиції швидко розійшлися. Проте на збільшенні ціни оренди це майже не вплинуло – наплив орендаторів відбувся настільки швидко, вільні будинки закінчилися в один момент, і ціни просто не встигли піднятися.

Це призвело до того, що деякі оглядачі заговорили про пожвавлення на ринку оренди будинків і котеджів. Проте в загальному обсязі ринку нерухомості Києва та області заміські будинки відіграють невеличку роль.

"В приватні будинки столичного передмістя найчастіше їдуть жити люди, які можуть собі це дозволити, що обмежує попит на таку нерухомість киянами зі стабільним фінансовим станом. Люди, котрі приїхали в Київ працювати та вчитися в своїй масі не беруть участі у формуванні цього попиту. Їхня мета – мати оптимальну транспортну доступність до можливих місць роботи або навчального закладу. Тому їхній територіальний інтерес обмежений однією маршруткою до станції метро", – підсумовує Герасимчук.

Чорні та білі рієлтори

Цього літа в парламенті було зареєстровано законопроєкт "Про рієлторську діяльність" в Україні (№ 3618). Документ забороняє рієлторську діяльність без відповідного сертифікату. Причому брокери повинні пройти профпідготовку та скласти іспит, а вже потім отримати посвідчення. Що прогнозовано зменшить на ринку кількість агентів з нерухомості.

Рієлтори будуть зобов'язані вносити до Єдиної інформаційної бази даних (ЄІБД) відомості щодо кожного об'єкту, який продається або орендується. Створюються інформаційні паспорти всіх об'єктів нерухомості (ІПОН), що будуть містити характеристику об’єкту, дані про його власника, відомості про умови операції з об'єктом.

Згідно з документом, всі комерційні оборудки з нерухомістю (продаж, оренда) її власники будуть здійснювати за умови внесення відомостей про нерухомість до ЄІБД та реєстрації ІПОН.

Нарешті в Кодекс про адміністративні правопорушення внесуть статті щодо адмінвідповідальності за нелегальну рієлторську діяльність – штраф від 8500 до 17 тис грн з конфіскацією грошей, одержаних внаслідок вчинення цього правопорушення. За повторне протягом року порушення штраф складе від 17 тис до 34 тис грн з конфіскацією.

"На перший погляд ринок стане трохи чистішим, виросте якість послуг, – підкреслює Роман Герасимчук. – Але, як і за будь-якого регулювання в Україні, можуть бути підводні камені. Що буде потрібне для отримання брокерської ліцензії? Якщо для рієлторської компанії буде достатньо статусу юридичної особи, то проблем я тут не бачу. Але якщо мова піде про індивідуальні ліцензії, то це, звичайно, розхитає ринок і ні до чого гарного не призведе".

Експерт вважає, законопроєкт є скоріше спробою витягнути на світло достатньо тіньову сферу діяльності, бо зараз на цьому ринку багато речей непідзвітні. Та, за великим рахунком, зміни найбільше торкнуться ринку довгострокової оренди нерухомості. Орендарям, до речі, стане простіше, бо кількість рієлторів сильно зменшиться. А саме в цьому сегменті зосереджена найбільша кількість непрофесіоналів.

"В 100% розвинених країн працюють ліцензовані рієлтори. А у нас на високопрофесійний ринок нерухомості приходять всі, кому не ліньки: безробітні, шахраї, люди без освіти, колишні засуджені тощо. Поріг входу на ринок був рівний нулю. Я вважаю цей законопроєкт ідеальним. Інше питання, чи зможуть у нас ефективно контролювати виконання цих норм", – підсумовує Костецький.