Эксперты объяснили, как в Украине изменились условия покупки жилья после карантина

Почти три месяца отечественный рынок недвижимости простоял на вынужденной паузе. Чего ждать покупателям квартир и домов в ближайшем будущем выясняло ASPI news.

"Три месяца - не тот срок для глобального катаклизма, чтобы повлиять на такой мощный рынок, - отмечает аналитик SV Development Сергей Костецкий. - Уровня показателей реализации квартир, который был в начале года ни первичный, ни вторичный рынки недвижимости еще не достигли. Однако рынок понемногу приходит в себя хотя бы потому, что открылись агентства недвижимости. Следовательно, можно проводить просмотры и заключать сделки. Но какого-то существенного всплеска на рынке еще нет".

Как изменятся цены на квартиры

В любые кризисные периоды эксперты говорят о феномене т.н. "отложенного спроса". Понятно, что в период нестабильности люди предпочитают не делать крупных приобретений. А когда ситуация успокаивается, определяется взрыв покупательной активности.

"В данной ситуации "отложенный спрос" является достаточно условным понятием, - уверен директор компании City Development Solutions Роман Герасимчук. - Всех покупателей нужно условно разделить на две категории. Первые имеют свободные средства, которые можно инвестировать в квартиры. Вторые находятся на грани изменений условий проживания - улучшение или разъезд. Такой вот "отложенный спрос" характерен скорее для второй категории клиентов. Именно эти люди были основой активного спроса. Они изменили модель поведения - начали покупать более готовое жилье, потому сэкономить в кризис и уложиться в более дешевую квартиру еще на стадии фундаментных работ, рискуя всеми средствами, стало совсем страшно".

Эксперт не знает, что случится с рынком недвижимости в ближайшем будущем, учитывая огромный объем предложения в Киеве. Так, по итогам 2019-го, в столице осталось 100 тыс непроданных квартир. При общем объеме сделок около 30 тыс в год. То есть даже если больше ничего не строить, еще три года можно спокойно распродавать имеющийся жилой фонд.

Кто-то сейчас решил поискать хорошие условия на рынке, но никто из продавцов не будет сильно уменьшать цены на квартиры в новостройках. Поэтому по итогам марта-апреля, на первичном рынке совсем немного просела нижняя граница стоимости (буквально на 200 грн на одном квадратном метре). Таким образом цены особо не уменьшились, так еще и конец жесткого карантина пришелся на традиционно низкий период спроса на рынке.

"Даже если отложенный спрос и существует, - говорит Герасимчук, - то его выход в активную стадию можно ожидать не раньше сентября-октября, когда рынок растет традиционно. В общем зачете карантин сыграл с недвижимостью в минус. В середине марта, апреле и в определенной меры в мае продажи упали у кого в два раза, а у кого и в десять раз. Особенно это касается первичного рынка. Осенью те девелоперы, которые имеют запас прочности из входящих заявок, будут пытаться компенсировать эти потери за счет увеличения наценки на 7-12%. Речь идет не о базовой цене, а об отдельных высоколиквидных квартирах, которые можно попробовать продать дороже".

После недавних событий вокруг Национального банка Украины финансовые эксперты определяли опасность девальвации гривны и значительного роста валютного курса. Что теоретически может повлиять на ценовую политику продавцов квартир.

"При любых условиях, кроме каких-то сверхъестественных событий, существенного изменения цен на вторичное жилье не будет, - убежден Костецкий. - Несколько лет назад, когда чиновников заставили декларировать имущество, на вторичном рынке появилось много элитной недвижимости по минимальной цене. Но до сегодня чиновники уже избавились от всего, чего хотели".

Аналитик отмечает, что из-за перманентной нестабильности в Украине курс доллара начал влиять все меньше и на первичный рынок. Ранее большинство застройщиков пользовались импортными стройматериалами. Но уже несколько лет строители проводят политику жесткого экономрежима. Поэтому гораздо больше на стоимость жилья влияет рост зарплат, увеличение цен на топливо и др.                                                                                                         "Уменьшать цены застройщики однозначно не будут, потому что у них и так сейчас крайне низкая рентабельность (примерно 20%). К концу года я прогнозирую увеличение цен на 10-15% как в первичном, так и во вторичном сегментах", - подытоживает Костецкий.

Карантин за городом

Во время карантина вполне логично вырос интерес к загородной недвижимости - особенно к аренде домов. Понятно, что самоизолироваться приятнее не в городской квартире, а в доме с двором.

"Рынок загородной недвижимости Киева достаточно инертный - динамика слабовата, спрос незначителен, к тому же существует большое количество недостроенных объектов, - рассказывает Роман Герасимчук. - Говорят, что в карантин спрос вырос почти вдвое. Я доверяю цифре 50%, хотя и она относительна. По итогам года возможно приобретут на 30% больше загородных домов, чем в 2019-м. Однако в ценовом сегменте выше 150 тыс долларов за объект - это равносильно максимум сотни домов. Совсем незначительные объемы. Для более бюджетных - эконом- и комфорт-класса динамика не на много лучше".

Другое дело, отмечает эксперт, рынок аренды домов. Он в Украине несколько специфичен - более или менее развит в престижном сегменте. Но таких предложений не так уж и много, особенно в интересных местах по адекватным ценам. Именно эти предложения быстро разошлись. Однако на увеличении цены аренды это почти не повлияло - наплыв арендаторов состоялся так быстро, свободные дома закончились в один момент, и цены просто не успели подняться.

Это привело к тому, что некоторые обозреватели заговорили об оживлении на рынке аренды домов и коттеджей. Однако в общем объеме рынка недвижимости Киева и области загородные дома играют небольшую роль.

"В частные дома столичного пригорода чаще всего едут жить люди, которые могут себе это позволить, что ограничивает спрос на такую   недвижимость киевлянами со стабильным финансовым состоянием. Люди, которые приехали в Киев работать и учиться в своей массе не участвуют в формировании этого спроса. Их цель - иметь оптимальную транспортную доступность к возможным местам работы или учебного заведения. Поэтому их территориальный интерес ограничен одной маршруткой до станции метро", - подытожил Герасимчук.

Черные и белые риелторы

Этим летом в парламенте был зарегистрирован законопроект "О риелторской деятельности" в Украине (№ 3618). Документ запрещает риелторскую деятельности без соответствующего сертификата. Причем брокеры должны пройти профподготовку и сдать экзамен, а потом получить удостоверение. Что прогнозируемо уменьшит на рынке количество агентов по недвижимости.

Риелторы будут обязаны вносить в Единую информационную базу данных (ЕИБД) сведения по каждому объекту, который продается или арендуется. Создаются информационные паспорта всех объектов недвижимости (ИПОН), которые будут содержать характеристику объекта, данные о его владельце, сведения об условиях сделки с объектом.

Согласно документу, все коммерческие сделки с недвижимостью (продажа, аренда) ее владельцы будут осуществлять при условии внесения сведений о недвижимости в ЕИБД и регистрации ИПОН.

Наконец в Кодекс об административных правонарушениях внесут статьи об административной ответственности за нелегальную риелторскую деятельность - штраф от 8500 до 17 тыс грн с конфискацией денег, полученных в результате совершения этого правонарушения. За повторное в течение года нарушение штраф составит от 17 тыс до 34 тыс грн с конфискацией.

"На первый взгляд рынок станет немного чище, вырастет качество услуг, - подчеркивает Роман Герасимчук. - Но, как и при любом регулировании в Украине, могут быть подводные камни. Что потребуется для получения брокерской лицензии? Если для риелторской компании будет достаточно статуса юридического лица, то проблем я здесь не вижу. Но если речь пойдет об индивидуальных лицензиях, то это, конечно, пошатнет рынок и ни к чему хорошему не приведет".                                                                                   Эксперт считает, законопроект является скорее попыткой вытащить на свет достаточно теневую сферу деятельности, потому что сейчас на этом рынке много вещей подотчетны. Но, по большому счету, изменения больше всего коснутся рынка долгосрочной аренды недвижимости. Арендаторам, кстати, станет проще, потому что количество риелторов сильно уменьшится. А как раз в этом сегменте сосредоточено наибольшее количество непрофессионалов.

"В 100% развитых стран работают лицензированные риелторы. А у нас на высокопрофессиональный рынок недвижимости приходят все, кому не лень: безработные, мошенники, люди без образования, бывшие осужденные и тому подобное. Порог входа на рынок был равен нулю. Я считаю этот законопроект идеальным. Другой вопрос, смогут ли у нас эффективно контролировать выполнение этих норм", - подытоживает Костецкий.