Віктор Вишньов: Як продавати землю вигідно?

Держава й досі залишається найбільшим землевласником країни. Оскільки продаж землі - це політичне рішення, то залишається питання – як максимізувати прибуток від цій власності зараз? Відповідь – продавати права оренди на електронних аукціонах. 

Величезний актив

Всього в Україні є 60 млн га землі. Понад 70% з них (42 млн Га) - земля сільгосппризначення, що розташована за межами населених пунктів. Це один з найвищих показників у світі. А 32 млн Га вже давно розпайовані. Але ще 10,5 млн Га - досі державні.

Чисто теоретично, навіть оренда цієї землі може надати бюджету та місцевим громадам мільярди.

Проте, на жаль, це не завжди так. Адже власник, тобто держава, в умовах ринкової економіки сама не займається бізнесом. Радгоспів більше немає. Обробляти землю повинен хтось інший. Тобто, приватний бізнес.

Землю йому можна здати в оренду. На жаль, оскільки легального ринку землі практично немає, то і з визначенням справедливої ціни оренди теж проблема. Вона встановлюється чиновниками на базі власних розрахунків, які важко перевірити.

Надати ринковий елемент у цю систему мали б аукціони. Проте фізичні аукціони "з молоточком" мають чимало суттєвих недоліків.

Закриті відкриті аукціони

Чинний Земельний Кодекс України передбачає обов’язкову публікацію оголошення про запланований аукціон лише на офіційному веб-сайті центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

У цьому й полягає проблема. Адже далеко не всі потенційні орендарі (фермери або агрохолдинги) регулярно моніторять такі оголошення. А це, в свою чергу, зменшує рівень конкуренції під час проведення земельних торгів. Окрім того, через меншу увагу суспільства та ЗМІ це збільшує корупційні ризики у цій сфері.

Я вважаю, що саме наявність конкуренції – гарантія прибутковості земельних торгів для продавця. Адже відсутність конкуренції між учасниками повністю нівелює переваги такого інструменту як аукціон. По суті, це виглядає як звичайна угода купівлі-продажу за встановленою ціною.

Зараз в Земельному кодексі детально прописана складна та застаріла процедура продажу прав на оренду землі. Для цього в місцевій газеті та на сайті Держгеокадастру орган місцевого самоврядування розміщує оголошення про запланований аукціон з прав оренди землі. Інколи таке оголошення дублюється на сайті місцевої ради. Цю інформацію не бачить широкий загал мешканців громади і аукціон проходить повз людей. За такою схемою, земельні торги визнаються такими, що відбулись за умови участі двох учасників, наприклад депутата місцевої ради та його кума.

Тобто, за великим рахунком якщо ви знаєте коли відбудуться торги на конкретну бажану ділянку, вам достатньо мати знайомого ліцитатора (ведучого аукціону), ну і кума-псевдоконкурента.

Конкуренція – запорука прибутку

Слід відзначити, що публічність торгів є основним завданням України після закріплення європейського вектору розвитку держави та підписання Угоди про асоціацію з Європейським Союзом.

Рівень підвищення ціни залежить від багатьох характеристик об’єкта, його розташування, призначення тощо. В середньому ціна зростає на 10 %. Але з правил бувають вийнятки.

Наприклад, нещодавно безпосередньо в Голопристанському районі Херсонської області ми реалізували земельну ділянку площею 40 гектарів З 405 тисяч початкової ціни вона була продана за 1 млн 230 тисяч гривень. В аукціоні взяли участь 8 учасників, які зробили 104 ставки. Ми спостерігали як ціна спочатку піднімається на 10-20 тисяч гривень, потім дійшла до одного мільйона і пішла далі. Підвищення ціни склало 300% від початкової.

Від продажу власне землі ми перейшли до наступного етапу – продаж прав оренди.

Після набрання чинності нової редакції Закону реалізація земельних ділянок в межах виконавчого провадження здійснюється відповідно до Порядку реалізації арештованого майна.

Загальна кількість успішних торгів землею через ДП СЕТАМ з 05.10.2016 - 814 лотів, а загальна сума продажу арештованих земельних ділянок з 05.10.2016 - 219 036 622 грн.

Запорукою ефективності електронних аукціонів є їхня відкритість. Будь-хто може зайти на сайт, побачити перелік земельних ділянок, що пропонуються на аукціоні і взяти в ньому участь.

Ще влітку минулого року Уряд ухвалив Постанову №688 від 21 червня 2017 року, реалізація якої сприяє викоріненню зловживань із землею на місцях та забезпечує прозорість і відкритість даної сфери. А у вересні СЕТАМ та Держгеокадастр презентували пілотний проект впровадження електронних земельних торгів.

Ми продемонстровали систему OpenMarket за адресою land.setam.net.ua. Торги з продажу оренди землі відбуваються виключно з використанням сучасної технології Blockchain, яка унеможливлює будь-які маніпуляції та корупційні ризики.

Розрахунки Кабміна свідчать, що зростання надходжень до місцевих бюджетів від передачі державної землі в оренду перевищить 1 млрд грн вже за півтора роки.

Тож, саме електроні аукціони – ефективний спосіб збільшити ціну продажу прав оренди на землю. І є оптимальним методом наповнення державного бюджету.