Виктор Вишнёв: Как продавать землю выгодно?|Блог

Огромный актив

Всего в Украине 60 млн га земли. Более 70% из них (42 млн га) - земля сельхозназначения, расположенная за пределами населенных пунктов. Это один из самых высоких показателей в мире. А 32 млн га уже давно распаевали. Но еще 10,5 млн га - до сих пор государственные.

Чисто теоретически, даже аренда этой земли может предоставить бюджету и местным общинам миллиарды.

Однако, к сожалению, это не всегда так. Ведь собственник, то есть государство, в условиях рыночной экономики само не занимается бизнесом. Совхозов больше нет. Обрабатывать землю должен кто-то другой. То есть, частный бизнес.

Землю ему можно сдать в аренду. К сожалению, поскольку легального рынка земли практически нет, то и с определением справедливой цены аренды тоже проблема. Она устанавливается чиновниками на базе собственных расчетов, которые трудно проверить.

Предоставить рыночный элемент в эту систему должны аукционы. Однако физические аукционы "с молоточком" имеют немало существенных недостатков.

Закрытые открытые аукционы

Действующий Земельный кодекс Украины предусматривает обязательную публикацию объявления о запланированном аукционе только на официальном веб-сайте центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений.

В этом и заключается проблема. Ведь далеко не все потенциальные арендаторы (фермеры или агрохолдинги) регулярно мониторят такие объявления. А это, в свою очередь, уменьшает уровень конкуренции при проведении земельных торгов. Кроме того, из-за меньшего внимания общества и СМИ это увеличивает коррупционные риски в этой сфере.
Я считаю, что именно наличие конкуренции - гарантия доходности земельных торгов для продавца. Ведь отсутствие конкуренции между участниками полностью нивелирует преимущества такого инструмента как аукцион. По сути, это выглядит как обычная сделка купли-продажи по установленной цене.

Сейчас в Земельном кодексе подробно прописана сложная и устаревшая процедура продажи прав на аренду земли. Для этого в местной газете и на сайте Госгеокадастра орган местного самоуправления размещает объявления о запланированном аукционе по правам аренды земли. Иногда такое объявление дублируется на сайте местного совета. Эту информацию не видят широкие массы жителей и аукцион проходит мимо людей. По такой схеме земельные торги признаются состоявшимися при участии двух участников, например депутата местного совета и его кума.

То есть, по большому, счету если вы знаете, когда состоятся торги на конкретный желаемый участок, вам достаточно иметь знакомого лицитатора (ведущего аукциона), ну и кума-псевдоконкурента.

Конкуренция - залог прибыли

Следует отметить, что публичность торгов является основной задачей Украины после закрепления европейского вектора развития государства и подписания Соглашения об ассоциации с Европейским Союзом.

Уровень повышения цены зависит от многих характеристик объекта, его расположения, назначения и тому подобное. В среднем цена увеличивается на 10%. Но из правил бывают исключения.
Например, недавно непосредственно в Голопристанском районе Херсонской области мы реализовали земельный участок площадью 40 гектаров. С 405 тысяч начальной цены он был продан за 1 млн 230 тысяч гривен. В аукционе приняли участие 8 участников, которые сделали 104 ставки. Мы наблюдали как цена сначала поднималась на 10-20 тысяч гривен, потом дошла до одного миллиона и пошла дальше. Повышение цены составило 300% от первоначальной.

От продажи собственно земли мы перешли к следующему этапу - продажа прав аренды.

После вступления в силу новой редакции Закона о реализации земельных участков в пределах исполнительного производства осуществляется в соответствии с Порядком реализации арестованного имущества.

Общее количество успешных торгов землей через ГП СЕТАМ с 05.10.2016 - 814 лотов, а общая сумма арестованных земельных участков с 05.10.2016 - 219 036 622 грн. Залогом эффективности электронных аукционов является их открытость. Любой может зайти на сайт, увидеть перечень земельных участков, предлагаемых на аукционе, и принять в нем участие.
Еще летом прошлого года Правительство приняло Постановление №688 от 21 июня 2017 года, реализация которого способствует искоренению злоупотреблений с землей на местах и ​​обеспечивает прозрачность и открытость данной сферы. А в сентябре СЕТАМ и Госгеокадастр презентовали пилотный проект внедрения электронных земельных торгов.

Мы продемонстрировали систему OpenMarket по адресу land.setam.net.ua. Торги по продаже аренды земли происходят исключительно с использованием современной технологии Blockchain, которая исключает любые манипуляции и коррупционные риски.

Расчеты Кабмина свидетельствуют, что рост поступлений в местные бюджеты от передачи государственной земли в аренду превысит 1 млрд грн уже через полтора года.
Поэтому, именно электронные аукционы - эффективный способ увеличить цену продажи прав аренды на землю. И является оптимальным методом наполнения государственного бюджета.

Автор: Виктор Вишнёв, генеральный директор ГП "СЕТАМ"